Voici ce que nous avons acheté. Diag APAVE

Publié le 1 juin 2006 par Serpula

Un homme qui refait sa maison de fond en comble, qui a suivi les traveaux de refection du toit il y a 20 ans .... qui a changé des solives de plancher entre RdC et 1 étage ...

ET ON ME DIRA QU'ILS NE SAVAIENT PAS
????????????????

Voila le compte rendu APAVE pro de l'expertise.

DIAGNOSTIC "SOLIDITE" DE LA MAISON DE MR ET MME BUONOMANO A FECAMP

0 – Préambule
Le présent rapport correspond à la proposition APAVE 06.220109/1 du 11/05/2006, et à son acceptation par monsieur et madame Buonomano, qui a suivi.

Cette famille a récemment acheté la maison d'habitation sise au 46 rue de l'inondation à FECAMP. Il s'agit d'une maison ancienne, vraisemblablement centenaire, en R + 2 + combles.
Les verticaux sont maçonnés (pierres crayeuses, silex et briques, selon les endroits), et les horizontaux sont des planchers bois (sauf le plancher haut du sous sol partiel, en poutrelleshourdis, et réalisé par l'ancien propriétaire il y a seulement quelques années). La charpente est traditionnelle, et la couverture est en bardeaux bitumineux ("shingle").

Monsieur et madame Buonomano ont découvert des traces d'humidité sur la façade arrière, du côté du 44, en particulier au 1er étage. En réalisant des sondages, ils ont mis en évidence :
- Une plante qui avait grimpé dans le mur maçonné,
- Des filaments noirs, un peu comme de fins cheveux, et des traces noires sur certaines solives. Ces deux types d'éléments ont été prélevés et analysés, et il s'agit d'un champignon (les filaments) et de mérule.
Il a alors été demandé à l'APAVE une analyse plus fine de l'état du clos et du couvert. Nous avons effectué notre visite le 17 mai 2006, et le rapport a été rédigé le 19.

I – Diagnostic et analyse à proprement parler :

1 – Local chaufferie
Le bâtiment comprend un local chaufferie indépendant, dans le jardin mais attenant à l'habitation, du côté du 44, donc dans l'angle considéré pour les problèmes d'humidité.
Ce local présent de nombreuses traces d'humidité. Les bois de charpente sont pourris. L'appui du chevêtre autour du conduit est désagrégé, et des déformations incompatibles avec la fonction des bois sont apparues. Le plancher haut est ruiné (voir photos 1, 1bis et 2).
Ce local est habillé par une étanchéité qui semble récente, complété avec des bandes de PAXALU. La mise en œuvre est "bricolée", ne présente aucune garantie de bon fonctionnement, ni aucune conformité par rapport aux DTU, normes ou règles de l'art de l'étanchéité (voir photo 3).

2 – Bâtiment d'habitation :
2.1 Constats, mesures et examens :
Au 1er étage, nous avons pu constater la présence d'une plante (voir photo 4) ayant poussé dans le mur.
Selon les dires de monsieur et madame Buonomano, ils auraient fait tremper cette plante dans une bouteille contenant un destructeur de souche et, environ 10 jours plus tard, un buddleia du
jardin du 44 serait mort. Ceci apparaît plausible :

- D'une part le buddleia est une espèce très rustique, qui peut monter jusqu'à 3 mètres de haut, et qui se plaît dans les expositions chaudes,
- D'autre part, la façade arrière du 44 apparaît vétuste, et comporte de nombreux creux et trous dans les joints et la maçonnerie elle-même (voir photo 5)
- Enfin, la maçonnerie a été montée – comme souvent à l'époque – au "sable à lapins", et le mortier a tendance à se désagréger vu son ancienneté (voir photo 6).

Afin de cerner ce problème d'humidité, nous avons réalisé plusieurs mesures à l'HUMITEST de PROTIMETER, qui ont donné les résultats suivants :
Pied de mur
cuisine/séjour
Maçonnerie 25 Très humide
Façade arrière
séjour/chaufferie en pied
Maçonnerie 23 Très humide
RdC
Dito à + 2 m Maçonnerie > 28 Très humide Maximum de
lecture de
l'appareil
Façade arrière chambre
côté 44
Maçonnerie
En pied > 28 Très humide Maximum de lecture de l'appareil
A + 2 m > 28 Très humide Maximum de lecture de l'appareil
Sous fenêtre (enduit) 20 Humide
1er
Dormant fenêtre (bois) 13 Peu humide Mais ouvert
(donc ventilé) depuis 2 semaines
Façade arrière chambre
côté 48
A + 2 m
Enduit
12 Sec
Mur de refend côté 44, à + 2 m
Enduit 11 Sec
Plancher haut, solive
apparente dans l'escalier
Bois 9 Sec
Plancher haut, solive
angle chambre côté 44
Bois 14 Peu humide Mais ouvert
(donc ventilé)
depuis 2 semaines
Solive plancher bas, angle chambre côté 44 ,en rive Bois 14 Peu humide Mais ouvert (donc ventilé) depuis 2 semaines

Solive plancher, angle
chambre côté 44, la première vers l'intérieur
Bois 11 Quasi-sec Mais ouvert (donc ventilé) depuis 2 semaines
Façade arrière, côté 44,
à + 1.50
Maçonnerie >28 Très humide Nouveau sondage. Maximum de lecture de l'appareil.
Présence de "cheveux" noirs.
Façade arrière, côté 44, sous fenêtre
Maçonnerie > 28 Très humide Nouveau sondage
Refend côté 44, à + 2 m Enduit 15 Légèrement humide
Nouveau sondage 2ème
Séjour Enduit 19 Assez humide
3ème Angle sous charpente, côté 44
Enduit > 28 Très humide Maximum de
lecture de l'appareil.

Les conclusions de ces tests sont les suivantes :
-aux endroits sondés depuis au moins 2 semaines, les bois ont séché et, partiellement, la maçonnerie. (Il est d'ailleurs à noter que la façade arrière est recouverte d'un enduit monocouche datant de quelques années, ce qui n'est vraisemblablement pas un hasard). Par contre, si on effectue de nouveaux sondages (voir photo 6 bis), on retrouve un ouvrage saturé d'eau, avec la présence de "cheveux" noirs (donc, un champignon) (voir photo 7), le tout sur environ la moitié de la façade arrière, du bas de la charpente jusqu'au RdC.

Le bâtiment ne semble d'ailleurs pas muni de barrière tellurique.
-Les refends semblent beaucoup moins humides car la façade a légèrement bougé et s'est suffisamment désolidarisée de quelques millimètres pour constituer un vide d'air empêchant la migration de l'eau.
A titre indicatif, les joints de la façade avant (côté rue) apparaissent friables.
Des mesures d'humidité donnent des valeurs de l'ordre de 20, soit une humidité importante.
Partant de la chaufferie, le long de la façade arrière, jusqu'en toiture, a été construit postérieurement à la maison un conduit de fumée (voir photo 8).
La gouttière a été adaptée avec des éléments disparates (les couleurs sont différentes) dont l'un est d'ailleurs fendu, et qui adoptent un tracé compliqué.
La mise en œuvre apparaît douteuse (voir photo 9).
Le haut du conduit (voir photo 10) montre, là aussi, une réalisation de mauvaise qualité, et la présence ponctuelle sur la couverture de mousses jaunes, ce qui semble indiquer une humidité rémanente.
Enfin, le conduit présente des fissures (voir photo 11), et la corniche basse en briques a été grossièrement cassée au niveau de ce conduit, vraisemblablement pour laisser passer la descente d'eaux pluviales. A cet endroit, la maçonnerie est à nu, et des micro-plantes s'y développent (voir photo 12).

Continuant nos investigations, nous avons examiné l'état des planchers bois.
Les bois apparaissent piqués par les insectes et friables (en particulier dans l'angle côté 44)
(voir photo 13). Ils ont sans aucun doute subi les affres de l'humidité, qui a entraîné la présence de mérule.
La charpente présente de nombreuses traces d'humidité ancienne, voire de pourriture, en particulier dans sa partie basse (voir photos 14,15,16 et 16 bis).
Sur ces deux derniers clichés, on peut même constater des désordres au niveau de la maçonnerie.
Enfin, la couverture est en fin de vie, et doit être refaite : en de nombreux endroits, les bardeaux se déforment sur les crochets (voir photo 17), ce qui est le signe indéniable de la fatigue de l'ouvrage. Les points singuliers (exemple : photo 18) présentent des solins ciment fendus ou cassés et des pièces de zinc disjointes.
De manière indépendante, la ventilation haute de la cabine de douche n'est raccordée à rien, et termine dans le plancher (voir photo 19).

2.2 Conclusions et propositions de solutions de reprises
Une large moitié de la façade arrière est très humide. Cette humidité a entraîné le développement du champignon se présentant sous la forme de "cheveux" noirs, de la mérule, et accessoirement d'une plante vive.

Ajoutés à la présence d'insectes, ces facteurs ont partiellement ruiné les planchers bois.
Cette humidité est ancienne, et est dûe à plusieurs causes :
- Fatigue de la couverture, non parfaitement étanche, ce qui a permis à des fuites de se "créer des passages" (cf les traces sur les charpentes),
- Construction du conduit de fumée faite de manière peu rigoureuse, avec une adaptation fantaisiste de la gouttière existante. La coupe de la corniche basse en briques, ménageant une possible entrée d'eau, et les fissures du conduit peuvent être des facteurs aggravants.
La vétusté de la maçonnerie du 44 peut aussi être mise en cause, des infiltration d'eau du 44 vers le 46 étant vraisemblables.
Les solutions de reprises sont lourdes :

- Réfection totale de la couverture, y compris points singuliers, gouttières et descentes d'eaux pluviales,
- Examen complet de la charpente et réfection des parties ruinées,
- Révision du gros œuvre au niveau de son interface avec la charpente,
- Mise à nu de la façade arrière sur une bonne moitié, assèchement de celle-ci, traitement du champignon et de la mérule. Nous conseillons de réaliser après coup un doublage désolidarisé de la façade (de type demi-STIL, par exemple) avec incorporations de ventilations hautes et basses,
- Mise à nu des planchers, traitement de la mérule, réfection des parties ruinées,
- Démolition et réfection de la charpente, du plancher haut et de l'étanchéité du local chaufferie.

Enfin, nous conseillons la réfection des joints sur la façade avant (côté rue) et la mise en œuvre d'une VMC, non seulement dans la salle de bains, mais dans l'ensemble de la maison,
où il n'y a pas de ventilation, ce qui naturellement ne va pas dans le bon sens relativementaux questions d'humidité.